按年金法原则计算。被占用本金部分在租赁期间利滚利计息。还租部分先还息，后还本计算。
1、适用范围不同：XIRR：返回一组不一定定期发生的现金流的内部收益率。IRR：计算一组定期现金流的内部收益率。 函数语法参数不同：XIRR函数语法参数：值必需；日期必需。
2、适用范围不同，xirr现金流隔相等的现金流内部收益率计算，现金流不一定是定期的。irr现金流必须定期计算，适用于间隔相等或不相等的现金流内部收益率。不同的计算参数，xirr必须输入数值和日期。
3、适用范围不同：XIRR适用间隔相等现金流内部收益率计算，这个现金流不一定定期发生。IRR适用间隔相等或不相等的现金流内部收益率计算，现金流必须定期出现。计算参数不同：XIRR数值是必须的，日期也是必须的。
4、xirr与irr是财务分析中经常使用的两个概念，它们都有助于投资者更好地了解投资的效果，但它们之间也存在一些差异。首先，xirr和irr的计算方法不同，xirr使用的是复利折现法，而irr使用的是等额折现法。
适用范围不同：XIRR：返回一组不一定定期发生的现金流的内部收益率。IRR：计算一组定期现金流的内部收益率。 函数语法参数不同：XIRR函数语法参数：值必需；日期必需。
适用范围不同：XIRR适用间隔相等现金流内部收益率计算，这个现金流不一定定期发生。IRR适用间隔相等或不相等的现金流内部收益率计算，现金流必须定期出现。计算参数不同：XIRR数值是必须的，日期也是必须的。
xirr与irr它们都反映了资本流动的内部收益率，区别在于：适用范围不同，xirr现金流隔相等的现金流内部收益率计算，现金流不一定是定期的。irr现金流必须定期计算，适用于间隔相等或不相等的现金流内部收益率。
XIRR与IRR的区别：XIRR和IRR函数的差别就是多了一个日期（dates）参数，这个日期参数（dates）必须跟现金流量（Value） 来成对。
xirr与irr是财务分析中经常使用的两个概念，它们都有助于投资者更好地了解投资的效果，但它们之间也存在一些差异。首先，xirr和irr的计算方法不同，xirr使用的是复利折现法，而irr使用的是等额折现法。
适用范围不同：XIRR：返回一组不一定定期发生的现金流的内部收益率。IRR：计算一组定期现金流的内部收益率。 函数语法参数不同：XIRR函数语法参数：值必需；日期必需。
其次，xirr和irr的应用也有所不同。xirr可以用于计算投资的复合年化收益率，而irr可以用于计算投资的内部收益率。
在excel中投资金额要记录成负数，收益金额记录为正数，插入XIRR函数可以得出的投资以来的年化收益率。